Si mañana una administración anunciara un plan para construir 1.000.000 de viviendas protegidas, muchos ciudadanos pensarían que el problema empieza a resolverse. Sin embargo, lo difícil no es anunciarlas; lo difícil es conseguir que lleguen a construirse.
España no tiene solo un problema de acceso a la vivienda. Tiene también un problema de producción. El Banco de España estima un déficit de 500.000 a 700.000 viviendas. Cada año se crean unos 200.000 nuevos hogares, pero apenas se construyen entre 90.000 y 120.000 viviendas. Mientras siga esa diferencia, la escasez presionará los precios y dificultará el acceso, sobre todo a jóvenes y familias.
Por eso, el debate no debería identificar construcción con negocio o especulación. La cuestión es sencilla: hacen falta nuevas viviendas para atender las necesidades actuales y futuras. Y para lograrlo es necesario facilitar que se construyan.
En ciudades como Tarragona, el precio real de la vivienda nueva apenas supera al de hace veinte años y el suelo, en muchos casos, vale menos que durante el gran ciclo inmobiliario. Si la vivienda es una necesidad social básica, ¿por qué hoy se construye tan poco?
No hay un único responsable. Muchos factores la frenan y encarecen.
Conviene distinguir entre la vivienda protegida pública y la impulsada por empresas privadas. La promoción pública casi desapareció hace años, no porque haya dejado de ser necesaria, sino porque exige mucha inversión y plazos muy largos. Desde la compra del suelo hasta la entrega de las llaves pueden pasar cinco o seis años, más que una legislatura. Eso desincentiva proyectos cuyos frutos quizá recoja otro gobierno.
La promoción privada de vivienda protegida también se ha reducido por una razón evidente: nadie puede construir un producto cuyo coste sea superior al precio máximo al que la normativa permite venderlo. Cuando las cuentas no salen, las promociones no se hacen.
También han subido mucho los costes de construcción. Hace veinte años era habitual construir por unos 600 euros por metro cuadrado. Hoy muchas promociones superan los 1.600 euros. El encarecimiento de materiales, energía, mano de obra, financiación y exigencias técnicas y ambientales explica buena parte de esa diferencia.
Queremos edificios más seguros, eficientes y sostenibles. Pero también debemos preguntarnos si existe un equilibrio razonable entre el beneficio de esas exigencias y el coste que generan. Aspirar a la excelencia es positivo; impedir que una familia pueda acceder a una vivienda no lo es.
Otro gran problema es la lentitud administrativa. Hace dos décadas una licencia podía obtenerse en tres o cuatro meses. Hoy, en muchos municipios, esperar un año es habitual. Durante ese tiempo se pagan intereses, impuestos, honorarios y seguros sin poder iniciar las obras. El tiempo cuesta.
La financiación tampoco ayuda. Hoy es habitual exigir que el promotor sea dueño del suelo, tenga el proyecto redactado, disponga de licencia y haya vendido cerca del 70 % de las viviendas antes de recibir financiación. Muchas promociones viables no llegan a comenzar.
Mientras tanto, muchos jóvenes pueden pagar una cuota hipotecaria similar al alquiler, pero no consiguen ahorrar el 20 % del precio que normalmente no financian los bancos, además de impuestos y gastos.
A todo ello se añaden la inseguridad jurídica por los cambios normativos y una fiscalidad que acaba incorporándose al precio final.
¿Qué podría hacerse? Reducir de verdad los plazos de las licencias, facilitar la financiación a promotores y jóvenes compradores, ofrecer estabilidad normativa, revisar exigencias técnicas desproporcionadas y estudiar reducciones fiscales que lleguen al comprador final.
También podría adjudicarse la vivienda protegida al inicio de la promoción, no al acabar las obras. Las familias sabrían desde el inicio que aquella vivienda será suya y el Gobierno ganaría crédito sin esperar años.
La vivienda no entiende de derechas ni de izquierdas. Necesita planificación, suelo, financiación, seguridad jurídica, gestión ágil, voluntad política y acuerdos.
Podemos seguir buscando culpables. O asumir que, si queremos garantizar vivienda para hoy y para mañana, debemos volver a construir.
No nos engañemos: hacen falta más viviendas hoy, mañana y para el futuro de todos, sin dejar a nadie atrás, desde ahora.
